ایجاد ثبات قیمت در مسکن تا پایان سال
 
چهار سیگنال از معاملات مسکن شهر تهران در آذرماه ۱۳۹۷ حاکی از آن است که این بازار در مسیر رکود غیرتورمی قرار گرفته و احتمالا تا انتهای سال به ثبات قیمت می رسد.
به گزارش سازه نیوز، نمایشگر معاملات مسکن شهر تهران حاکی از آن است که نوسان گیران آخرین شانسهای خود را برای فروش واحدهای لوکس و نیمه لوکس در آذرماه امتحان کردند. طبق گزارش بانک مرکزی، در شرایطی که معاملات مسکن پایتخت در آذرماه 1397 به روند نزولی خود ادامه داد و 62 درصد کاهش یافت، قیمت نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 92 و 4 درصد افزایش نشان داد؛ رشدی که بخش قابل توجهی از آن متاثر از صعود 105 و 11 درصدی سالیانه و ماهیانه قیمت در منطقه 1 بوده که نشان می دهد با وجودی که بازار از متقاضیان واقعی، خالی شده، تقاضای سفته بازانه هنوز در جریان است.
 
ماه قبل، مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک پیش بینی کرد که با توجه به کاهش نرخ ارز، بازار مسکن شهر تهران در ماههای پیش رو دچار ثبات شود و تلاطم قیمتی فروکش خواهد کرد. تابلوی معاملات مسکن در آذرماه نشان می دهد که این گزاره در مسیر تحقق قرار گرفته است. در آذرماه 1397 بیشترین رشد ماهیانه قیمت مسکن شهر تهران به ترتیب در مناطق 1، 12 و 7 رخ داده که نسبت به آبان ماه به ترتیب با 11، 11 و9 درصد رشد قیمت مواجه بودند. در سایر مناطق رشد محسوسی نسبت به آبان ماه مشاهده نشده و حتی در منطقه 16 که البته تنها 119 مورد معامله در آن صورت گرفته میانگین قیمتها 6.6 درصد نسبت به آبان ماه کاهش یافته است.
 
از سوی دیگر همانند ماههای گذشته سهم واحدهای نوساز در معاملات، باز هم شیب کاهشی داشت. با اینکه واحدهای تا 5 سال ساخت با 43 درصد بیشترین سهم از معاملات مسکن شهر تهران را در آذرماه 1397 به خود اختصاص داده، این سهم نسبت به ماه مشابه سال قبل 5.4 درصد از کل قراردادها کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت 6 سال به بالا 5.5 درصد افزوده شده است. حرکت طرف تقاضا به سمت واحدهای کوچکتر، دیگر متغیر بازار مسکن شهر تهران است. سال گذشته در همین زمان واحدهای 60 تا 70 متر با سهم 14.3 درصد از کل معاملات، بیشترین فروش را به خود اختصاص داده بودند. امسال این رتبه مربوط به واحدهای 50 تا 60 متر با 14.8 درصد است.
 
بنابراین افت شدید معاملات، وجود فضای سفته بازانه، رشد سهم واحدهای قدیمی از کل معاملات و افزایش سهم واحدهای کوچک متراژ چهار گزاره اصلی بازار مسکن شهر تهران را تشکیل می دهد که می تواند نشان دهنده قرار گرفتن بازار در بالاترین سطح ظرفیت خود باشد و از ماههای آینده رکود تورمی جای خود را به رکود غیرتورمی خواهد داد.
 
روند فعلی بازار مسکن، اندک متقاضیان واقعی را به سمت آپارتمان‌های ارزان قیمت سوق داده و به همین دلیل در آبان ماه و آذرماه شاهد سرایت گرانی به مناطق جنوبی تهران بودیم. اما این روند نیز نمی‌تواند پایدار باشد؛ چرا که توان طرف تقاضا در مناطق جنوبی به مراتب پایین تر از محله های شمال شهر است.
 
از سوی دیگر گفته می شود مقایسه شاخص اجاره بها با قیمت واحد مسکونی نشان می دهد که قیمت املاک به بالاترین حد خود طی 22 سال اخیر رسیده و احتمالا در نقطه اوج خود قرار دارد. بنابراین در ماه‌های آینده طبیعتا شیب صعودی قیمتها باید ملایم‌تر شود تا نهایتا در مسیر مستقیم یا حتی نزولی قرار گیرد. تجربه سالهای بعد از 1391 که با نوسانات نرخ ارز مواجه بودیم وضعیت مشابهی را رقم زد.
 
هم‌زمان با پرش قیمت دلار در نیمه دوم سال 1391 قیمت مسکن شهر تهران نیز روند افزایشی به خود گرفت؛ به طوری که در زمستان 1391 شاخص رشد نرخ دلار 111درصد و شاخص رشد قیمت مسکن شهر تهران نسبت به زمان مشابه سال قبل از آن 72درصد ثبت شد. در همان زمان معاملات مسکن در بهمن ماه 1391 با 36 هزار فقره به اوج خود رسید. سپس روند نزولی به خود گرفت؛ به طوری که در بهمن ماه 1392خرید و فروش مسکن در تهران با افت 148 درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن به 14 هزار و 500 فقره رسید. همان موقع قیمت 8.4 درصد افزایش پیدا کرد که پایین‌تر از شاخص تورم در آن سال محسوب می‌شد.
 
در ادامه نرخ دلار دچار نوسانات ماهیانه شد و به دنبال انتظارات روانی ناشی از مذاکرات هسته‌ای قیمت دلار در برخی مقاطع در پایان سال 1392 تا 2900تومان نیز کاهش یافت. در این فاصله رشد قیمت مسکن نیز افت محسوسی پیدا کرد؛ به طوری که روند افزایش سالیانه آن بین منفی یک تا مثبت هشت درصد بود و در اکثر مقاطع پایین‌تر از نرخ تورم قرار داشت. در عین حال با توجه به ماهیت دیرپذیری بازار مسکن، این بازار فاصله قیمتی خود را با نرخ دلار پر کرد.
 
اما از پایان سال 1391 تا روز 24 آبان ماه 1397 شاخص قیمت دلار به  173 درصد افزایش رسیده و قیمت مسکن نیز در همین بازه زمانی 134 درصد رشد کرده است. اگر تکمیل دوره رونق امسال را با سال 1391 مقایسه کنیم و همان تجربه تکرار شود، قیمت اسمی مسکن هم‌اکنون در نقطه اوج خود قرار دارد و از این پس دوران تثبیت قیمت آن آغاز می‌شود.
 
 بانک‌ مرکزی تازه‌ترین گزارش خود را از تحولات قیمت مسکن در آذرماه سال جاری منتشر کرد که بر اساس آن، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در آذر ماه سال جاری به 6800 واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 0.6 و 61.7 درصد کاهش نشان می‌دهدبر اساس این گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در آذرماه سال 1397 معادل 9میلیون و 550 هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 4.1 و 91.8 درصد افزایش را نشان می‌دهد
 
منبع  : سازه نیوز