مالیات مسکن راهی برای رسیدن به رونق
 
رشد قیمت مسکن در یک سال باعث شد، تا مالیات بر عایدی مسکن بیش از پیش ضروری به نظر برسد، اما سنگ اندازی‌ها در بررسی این طرح در مجلس و عدم راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان در وزارت راه اجرای این طرح را سخت و دشوار کرده است.
به گزارش سازه نیوز، اکثر کارشناسان بر این باور هستند که تصویب و اجرای طرح مالیات بر عایدی سرمایه در بخش املاک (CGT) می‌تواند از ورود سفته بازان و سوداگران به بخش مسکن بکاهد و منجر به کاهش و واقعی شدن قیمت مسکن شود، بنابراین آنان معتقدند، در صورت تصویب و اجرای این طرح، می توان بازار مسکن را از دستبرد سوداگران و سودجویان در امان نگه داشت.
 
براساس این طرح که هنوز در میان بررسی دو کمیسیون عمران و اقتصاد در رفت  و آمد است و به تصویب مجلس شورای اسلامی نرسیده هر نوع نقل و انتقال قطعی زمین، املاک و مستغلات با کاربری‌های مسکونی، اداری و تجاری که پس از تاریخ اجرای این قانون خریداری (به انتقال گرفته) شوند، مشمول «مالیات بر عائدی سرمایه» خواهد شد و نرخ این مالیات در سال اول اجرا 5 درصد، در سال دوم 10 درصد، در سال سوم 15 درصد و از سال چهارم به بعد 20 درصد عائدی ملک یعنی ما به‌التفاوت قیمت خرید و فروش خواهد بود. البته در این طرح تولیدکنندگان و مصرف کنندگان واقعی مسکن از پرداخت مالیات معاف شده‌اند.
 
در گزارش منتشر شده مرکز آمار ایران مشخص شده است که در فاصله زمانی 1385 تا 1395 حدود 10 میلیون و 500 هزار واحد مسکونی در کشور تولید شده اما تنها 2 میلیون و 400 هزار خانوار صاحب مسکن ملکی شده اند، یعنی به عبارتی 77 درصد (سه چهارم) مسکن تولید شده در این بازه زمانی برای فعالیت های سوداگرانه بوده است. این در حالی است که در فاصله زمانی 1355 تا 1365 حدود 80 درصد مسکن تولید شده را خانوارها با هدف مصرف واقعی خریداری کرده‌اند.
 
به عبارتی این آمار نشان می‌دهد که علاوه بر آنکه با کمبود مسکن در سراسر کشور مواجه هستیم، به دلیل نبود سازوکار مناسب مالیاتی به ویژه مالیات بر عایدی سرمایه و همچنین عدم پایه‌ریزی سامانه ملی املاک و اسکان کشور موضوع تبصره 7 ماده 169 مکرر اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1394 مجلس شورای اسلامی از سوی وزارت راه و شهرسازی برای اجرای مالیات بر خانه های خالی، 2.6 میلیون خانه خالی در کشور، توازن را در این بخش بر هم زده است.
 
بررسی‌های آماری نشان می‌دهد، حمایت از تولید مسکن به تنهایی کافی نبوده و نیازمند سازوکار مالیاتی برای حذف سوداگری از بازار مسکن نیز هستیم.
 
به گفته محمد رضا رضایی کوچی رئیس کمیسیون عمران مجلس، کشور در حال حاضر با کمبود 4 میلیون واحد مسکونی مواجه است، بنابراین کمبود مسکن از یک سو و نبود ساز و کارهای مالیاتی برای جلوگیری از ورود نکردن سوداگران به بخش مسکن دست به دست هم داده، تا بخش مسکن به یک بخش کاملا آسیب پذیر تبدیل شود.
 
بنابراین گزارش، بسیاری از کارشناسان و سیاست گذاران مسکن معتقدند یکی از مشکلات فعلی بخش مسکن، کمبود واحد مسکونی مصرفی است، با این حال برخی دیگر با اشاره به آمار منتشره از سوی مرکز آمار ایران در مورد تعداد واحدهای مسکونی موجود در کشور، مشکل فعلی این بازار را علاوه بر کمبود واحد مسکونی، عدم مدیریت واحدهای موجود در باره نحوه تخصیص آن به متقاضیان می‌دانند؛ به گونه‌ای که بخش عمده‌ای از مالکان، خانوارهایی هستند که یک واحد مسکونی مصرفی دارند و درصد بسیار محدودی نیز مالکانی هستند که تعداد زیادی واحد مسکونی با هدف انجام معاملات سرمایه ای در اختیار دارند.
 
به هر سوی این اتفاق به دلیل عدم وجود بانک اطلاعاتی و عدم راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور از سوی وزارت راه و شهرسازی در حدود 3 سال گذشته (تبصره 7 ماده 169 مکرر اصلاحیه قانون مالیات های مستقیم مصوب 1394) رخ داده است.
 
سامانه ای که با استفاده از آن، علاوه بر امکان اخذ مالیات بر خانه های خالی، امکان اخذ مالیات بر عایدی مسکن و حذف سوداگران از این بخش وجود داشت؛ نتیجه اجرای اخذ این دو نوع مالیات به خصوص مالیات بر عایدی سرمایه در بخش املاک، امکان بازار پذیر کردن این تعداد واحد مسکونی و تبدیل آن به بخش مصرفی را هم فراهم می کرد.
 
پس با این حساب اگر دولت و وزارت راه و شهرسازی از عرضه مسکن حمایت کنند و ساخت و ساز در کشور بار دیگر رشد پیدا کند تا زمانی که بازار سوداگرانه مسکن کنترل نشود، امکان توانمند شدن خانوارها برای خرید مسکن مصرفی و کاهش قیمت ها در این بازار وجود ندارد.
 
مرکز پژوهش های مجلس نیز در گزارشی کارشناسی به بررسی طرح الحاق یک ماده (ماده واحده) به قانون مالیات های مستقیم متشکل بر 10 تبصره پرداخته که از سوی نمایندگان مجلس به هیئت رئیس تقدیم و به صورت عادی در دستور کار کمیسیون‌های اقتصادی به عنوان کمیسیون فرعی (که به تصویب رسید) و کمیسیون عمران به عنوان کمیسیون اصلی قرار گرفته است. در صورت تصویب این طرح در کمیسیون عمران، به زودی در صحن مجلس بررسی خواهد شد.
 
این گزارش، مالیات بر عایدی املاک و مسکن را جزئی از مالیات بر عایدی سرمایه می داند که در بسیاری از کشورهای پیشرفته در حال اجراست.
 
بر اساس اعلام مرکز پژوهش‌های مجلس، مالیات بر عایدی مسکن به مالیاتی گفته می‌شود که به رشد مسکن ـ تفاضل قیمت خرید و فروش ملک ـ اخذ می شود.
 
در این گزارش ادعا شده که درآمد مالیات بر عایدی مسکن از مالیاتی که از بخش‌های تولیدی حتی تولید مسکن گرفته می‌شود، بسیار بیشتر خواهد بود، به عبارت دیگر به دلیل ریسک پایین سوداگری در بخش مسکن و از سوی دیگر ریسک بالای سرمایه‌گذاری در بخش های تولیدی، سرمایه ها به سمت فعالیت‌های سوداگرانه در بخش املاک سوق داده می‌شود. بنابراین اخذ مالیات از این عایدی، می تواند از گسیل سرمایه ها و نقدینگی در بازارهای سوداگرانه املاک و در نتیجه افزایش قیمت‌ها جلوگیری کند.
 
گزارش کارشناسی مرکز پژوهش‌های مجلس می‌گوید: از سال 1371 تا 1394 قیمت زمین در تهران 128 برابر، قیمت مسکن 88 برابر و اجاره بها 106 برابر رشد داشته است. این در حالی است که طی همین بازه زمانی ارزش کالاهای مصرفی رشد 67 برابری داشته است. به بیان دیگر عایدی زمین در این مدت 2 برابر عایدی کالاهای مصرفی و عایدی مسکن 1.4 برابر این کالاهاست.
 
افشین پروین پور کارشناس سیاست‌گذاری مسکن در مورد تاثیر اجرای مالیات بر عایدی بر قیمت مسکن گفت: اجرای مالیات بر عایدی مسکن در کوتاه‌مدت هم می‌تواند مؤثر باشد، چرا که هر سیاست اعلامی در حوزه اقتصاد یک اثر روانی دارد.
 
وی افزود: وقتی این موضوع در دولت نهم مطرح شد که قرار است چنین کاری اجرا شود، 10 درصد قیمت مسکن کاهش یافت؛ هر چند در همان سال‌ها هم اجرا نشد، اما اثر روانی آن باعث شد که قیمت مسکن 10 درصد کاهش یابد.
 
پروین‌پور ادامه داد: این سیاست هم اثرکوتاه‌مدت و هم میان‌مدت و بلندمدت خواهد داشت و کاملاً هم می‌تواند مؤثر باشد، چون یک دورنمایی برای اقتصادی ترسیم می‌کند که سوداگری در بخش املاک و مستغلات سودی نخواهد داشت و این باعث می‌شود، عده زیادی سرمایه‌های خود را از این بازار خارج می‌کنند.
 
وی افزود: این برنامه می‌تواند یک سیاست مؤثر و راهگشایی برای مهار حباب‌های قیمت مسکن و سوداگری‌ها باشد.
 
مهدی غلامی، کارشناس مسکن تصویب طرح مالیات بر عایدی سرمایه را گام مهمی برای تنظیم بازار مسکن دانست و گفت: در حالی که امیدوار به تغییر سیاست های کلان وزارت راه و شهرسازی در راستای افزایش تولید و عرضه مسکن هستیم، تصویب و اجرای این طرح نیز می تواند با کاهش انگیزه‌های سوداگرانه در بازار مسکن، افزایش شدید قیمت ها در بازار مسکن را کنترل کند.
 
این کارشناس اقتصادی در پاسخ به این سوال که آیا اجرای مالیات بر عایدی املاک مانع ورود نقدینگی به سمت تولید مسکن نخواهد شد،گفت: ماجرا از این قرار است که در شرایط کنونی، به دلیل عدم اجرام مالیات های تنظیمی، خرید و فروش مسکن، سود بسیار بیشتری از تولید مسکن دارد. بنابراین افراد ترجیح می‌دهند سرمایه های خود را به جای تولید مسکن به سمت خرید و فروش و بعضا سفته بازی و سوداگری در این بازار سوق دهند. در نتیجه تولید و عرضه مسکن در پایین ترین حد خود در سال‌های اخیر رسیده است.
 
غلامی با اشاره به اینکه آمارها از کاهش 50 درصدی تولید مسکن در سال های 92 تا 96 نسبت به سال های قبل از خود حکایت دارد، افزود: این رکود تولید مسکن تاثیر خود را در کل اقتصاد کشور گذاشته است، زیرا رونق تولید مسکن می‌تواند بسیاری از صنایع دیگر را به حرکت در آورد. بنابراین رکودی که بعضی از نمایندگان مجلس آن را نتیجه اجرای مالیات بر عایدی سرمایه می‌دانند، اکنون اتفاق افتاده است و اگر این مالیات اجرا نشود، این رکود سنگین تر هم خواهد شد.
 
این کارشناس مسکن با اشاره به اینکه باید بین رکود در تولید مسکن و رکود خرید و فروش در بازار مسکن تمایز قائل شد، گفت: مطابق با آمار منتشره توسط بانک مرکزی، میزان معاملات انجام شده در ماه‌های اخیر در شهر تهران در حال کاهش است، تا جایی که در مهرماه امسال به پایین ترین سطح خود در دو سه سال اخیر رسیده است.
 

مالیات بر عایدی مسکن نوعی قدم برداشتن بر لبه تیغ است از یک سو باید به گونه‌ای طراحی شود که بخش وسیعی از معاملات مسکن را در بر بگیرد و از سوی دیگر از دامن زدن به معاملات پنهان و غیر شفاف جلوگیری کند. پس باید این موضوع مشخص شود که آیا خرید و فروش ها و معاملات مسکنی که افراد انجام می‌دهند با هدف سوداگرانه است یا مصرفی و حال که این طرح می تواند از ورود سفته بازان و سوداگران به بخش مسکن بکاهد و منجر به کاهش و واقعی شدن قیمت مسکن شود، چه خوب است مجلسی ها از یک سو و وزارت راه و شهرسازی به عنوان نماینده دولت از سوی دیگر به وظایف خود عمل کرده و به خوبی این طرح را تصویب و اجرا کنند تا بخش مسکن علاوه بر رونق تولید از رشد قیمت بیش از حد قیمت جلوگیری شود.